So erkennen Sie eine Qualitätsrenovierung aus einem schnellen Flip

Die Böden waren neu. Die Wände schimmerten. Die Küche hatte diesen gerade installierten Glanz. Für einen Moment fühlte es sich wie das perfekte Zuhause an.

Aber dann schlossen sich die Schranktüren nicht ganz richtig. Der Badezimmer -Türgriff kam aus. Und der Keller – frisch bemalt, neu geprägt – schwach von Mehltau. Es dauerte nicht lange, bis der Käufer erkannte: Dies war keine Traumrenovierung. Es war ein schneller Flip.

Auf dem heutigen Markt sind frisch renovierte Häuser zutiefst ansprechend. Wer möchte nicht das Chaos und den Stress des Umbaues überspringen und sich direkt in eine pinterest-würdige Küche oder ein Spa-ähnliches Bad bewegen? Experten warnen jedoch davor, dass viele dieser Makeovers nur hauttief sind und kostspielige Probleme darunter verbergen können.

„Ein Flip ist nicht unbedingt eine schlechte Sache“, sagt Lisa Pompeo, ein Immobilienberater bei William Pitt Sotheby’s International Realty. „Aber Käufer müssen verstehen, was sie wirklich bekommen. Die Oberflächen sind vielleicht neu, aber die Knochen sind vielleicht nicht. Es ist leicht, auf den Look zu fallen – und zu verpassen, was darunter ist.“

Innenarchitektin Krista Fox stimmt zu. „Sie können fühlen, wenn etwas nicht geliebt wurde“, sagt sie. „Es mag neu aussehen, aber es fühlt sich nicht berücksichtigt an. Es gibt eine Kälte oder Seelenlosigkeit.“ Manchmal fügt sie hinzu: „Verkäufer malen die Haustür eine trendige Farbe oder fügen neue Hardware hinzu-aber übersehen andere abgenutzte Außenelemente, die einen Mangel an Pflege signalisieren.“

Schnelle Renovierungsarbeiten können in schnelllebigen Märkten wie New York City besonders schwierig sein. „Jeder, der sich im Immobilien -Immobilien bezieht, muss die lange Sicht haben“, sagt Amy Mendizábal, Immobilienberaterin bei Compass NYC. „Vielleicht sind die Arbeitsplatte und der Backsplash jetzt billig, aber das kann geändert werden. Größere Bedenken sind die strukturellen Elemente, die Mechanik, das Dach, die Fenster – diese können Sie viel mehr auf der ganzen Linie kosten.“

Wie erkennen Sie den Unterschied zwischen einer nachdenklichen Renovierung und einer, die alles stilft, ohne Substanz?

Folgendes, wonach Sie suchen und was Sie fragen sollten, bevor Sie ein Angebot machen.

Stellen Sie die richtigen Fragen

Jeder Experte, mit dem wir gesprochen haben, sagte dasselbe: Due Diligence ist wichtig.

Bitten Sie Ihren Agenten, bevor Sie sich ein umgedrehtes Haus ansehen, herauszufinden:

• Wer hat die Renovierung durchgeführt?
• War es erlaubt?
• Wurden die Sanitär-, elektrischen oder strukturellen Elemente verbessert?
• Sind die Geräte neu und unter Garantie?
• Wurde die Arbeit inspiziert und abgemeldet?
• Gibt es Aufzeichnungen mit der Department of Buildings?

„Stellen Sie sicher, dass alles zum Code gemacht wurde“, sagt Mendizábal. „War es erlaubt? War der Auftragnehmer erfahren? Ich habe Häuser gesehen, in denen die strukturellen Säulen ohne ordnungsgemäße Verstärkung entfernt wurden. Es ist gefährlich.“

Pompeo empfiehlt, sich die alte Auflistung anzusehen. „Es gibt Ihnen ein Gefühl dafür, was sich geändert hat. Wenn der Keller jetzt mit Teppich und frisch gestrichen ist, fragen Sie sich – was ist verdeckt?“

Und immer eine Inspektion erhalten-selbst in einem schnelllebigen Markt. „Wir schließen einen Inspektor in den Teil jedes Angebots ein“, sagt Mendizábal. „Es ist keine Eventualverbindlichkeit – es steht für Informationen. Sie lernen das Haus, während der Vertrag ausgehandelt wird. Wenn etwas Ernstes auftaucht, können Sie neu verhandeln oder weggehen.“

Achten Sie auf die schnelle Lösung

Dann während Ihrer Show:

• Prüftüren und Schubladen: Öffnen sie reibungslos?
  
• Schauen Sie sich die Bodenbeläge an: Ist es Level? Gibt es Blasen oder Schwachstellen?
  
• Überprüfen Sie die Oberflächen: Irgendwelche ungleichmäßigen Farbe, falsch ausgerichtete Schränke oder billige Materialien?
  
• Gibt es eine ausreichende Beleuchtung oder nur aus Stößenlampen?
  
• Fragen Sie nach dem Alter des Daches, des HLK und der mechanischen Systeme.
  

„Erstellen Sie eine Liste, bevor Sie gehen“, sagt Mendizábal. „Auch wenn es sich um einen sich schnell bewegenden Markt handelt, möchten Sie sich in Ihrer Entscheidung zuversichtlich fühlen.“

Suchen Sie nach roten Fahnen

Überprüfen Sie die Handwerkskunst und Konsistenz. Sind die Böden Level? Schließen die Türen richtig? Sind die Schränke ausgerichtet?

„Viele Flipper verwenden Vinyl -Bretter Heutzutage “, sagt Pompeo.„ Manchmal legen sie sie direkt über eine Platte und Sie bekommen diese leicht sprudelnden, ungleichmäßigen Böden. Auf Fotos sieht es gut aus, aber persönlich bemerkt Sie. “

Fox stimmt zu. „Küchen und Badezimmer verschenken es insbesondere. Materialien, die nicht für den Raum geeignet sind oder nicht die Zeit für die Zeit bestehen, sind eine rote Fahne“, was darauf hinweist, dass ein Ort schnell gepatcht und auf den Markt gebracht wurde.

In Wohnungen, Beleuchtung ist oft das Werbegeschenk. „Flossen häufig überspringen die Vorderleuchtung, weil die Installation teuer ist“, sagt Mendizábal. „Also gehst du ein und es ist nur ein Stecker für eine Stehlampe. Oder noch schlimmer, sie haben billige Glühbirnen verwendet. Es ist ein Zeichen, das sie nicht ausgeben wollten.“

Sie warnt auch vor Hohlkerntüren, dünne Marmor-Look-Oberflächen oder billige Waschtische. „Sie klopfen an eine Tür und können sie praktisch durchschlagen“, sagt sie.

Siehe jenseits des glänzenden Finishs

„Manchmal werden Sie High-End-Geräte sehen-vielleicht sogar einen Kühlschrank unter Null-, aber die Klempnerarbeiten dahinter wurden nicht berührt“, sagt Mendizábal. „Das ist keine qualitativ hochwertige Renovierung.“

Fox sagt, dass schlecht installierte Schränke ein weiteres Werbegeschenk sind, auch wenn der Schrankbeschluss schön ist. „Wir sehen eine Verschiebung zu saubereren, schlankeren Küchen – selbst in traditionellen Häusern. Wenn sich eine Küche sperrig oder veraltet anfühlt, obwohl es neu ist, ist dies normalerweise ein Zeichen, dass sie nicht nachdenklich gemacht wurde.“

Sogar Oberflächenmaterialien können mehr aufdecken als Sie denken. „Lackierung in Küchen tragen schnell, wenn sie nicht richtig aufgetragen werden“, sagt Fox. „Das Gleiche gilt für Fußböden. Sie werden anfangen, Kratzer oder helles Holz zu sehen. Fliesenmörtel bricht zusammen, wenn die Unterlage nicht richtig gemacht wurde.“

Dann schauen Sie an der Oberfläche vorbei. „Wenn der Keller frischer Farbe und neuen Teppich enthält, ist großartig. Aber das könnte auch Wasserprobleme verstecken. Gibt es eine Sumpfpumpe? Was ist mit dem HLK oder dem Elektrik? Möglicherweise sitzen Sie eine glänzende neue Küche auf 30 Jahre alten Mechanikern“, sagt Pompeo.

Passen Sie Ihr Angebot entsprechend an

Also, was machst du, wenn du Mängel erkennen?

„Es hängt vom Markt ab“, sagt Pompeo. „Wenn es sich um einen günstigeren Preis handelt und der Käufer Geld zum Upgrade hat, kann ich immer noch empfehlen, zu fragen. Wenn es sich jedoch um einen hohen Preis handelt und ich offensichtliche Probleme sehe – wie Böden, die aufgerissen werden müssen – werde ich den Kunden sagen, dass sie keinen vollen Preis anbieten sollen.“

Mendizábal stimmt zu. „Einige Käufer sind in Ordnung, ein Projekt zu übernehmen, wenn der Standort stimmt. Andere sind maximal. Kennt man die langfristigen Kosten für die Behebung dessen, was billig gemacht wurde.“

Sie fügt hinzu, dass design-versierte Käufer sich weitermachen. „Die heutigen Käufer sind besser informiert. Sie folgen Designer auf Instagram, sie kennen Stile und sie wissen, wonach sie suchen sollen. Es ist schwieriger, sie mit Updates auf Oberflächenebene zu wecken.“

Ein Verkäufer könnte für ein Haus als „neue Geräte“ bewerben, aber sind sie tatsächlich neu und unter Garantie? „Manchmal hat der Flipper sie vor einiger Zeit gekauft oder sie in einem anderen Haus benutzt“, sagt Pompeo. „Wenn sie nicht mit der Garantie gekommen sind, zahlen Sie möglicherweise ein paar hundert Dollar pro Gerät.“

Ich möchte lieber, dass mein Kunde ein Haus kauft, das ein wenig Arbeit braucht, aber gute Knochen hat.

Denken Sie daran, manchmal ist weniger Renovierung besser

Seltsamerweise kann ein Haus, das nicht vollständig renoviert wurde, ein besseres Geschäft sein.

„Ein Vorteil des Kaufs eines Flips“, sagt Fox.

Daran sucht auch Mendizábal. „Ich möchte lieber, dass mein Kunde ein Haus kauft, das ein wenig Arbeit braucht, aber gute Knochen hat. Sie können es beim ersten Mal richtig machen. Selbst einfache Upgrades – eine Waschtisch oder einen Spiegel – können einen großen Unterschied im Wiederverkauf bewirken.“

Sie fügt hinzu, dass viele Verkäufer mit den steigenden Materialkosten gerade genug tun, um ein Haus für den Markt vorzubereiten, nicht unbedingt, um es umzudrehen, sondern um es lebenswert zu machen. „Manchmal kann ein kleines Upgrade – ein neues Waschbecken, ein erfrischtes Badezimmer – einen großen Unterschied machen, ohne den Käufer zu irreführen. Das ist ein besserer Weg zum Wert.“

Das Endergebnis

Nicht alle Flips sind gleich erzeugt, und nicht alle von ihnen sind schlecht. Aber auf dem heutigen Markt, auf dem Käufer schnell umziehen müssen, ist es wichtiger denn je, Ihre Hausaufgaben zu machen.

„Verlieben Sie sich nicht auf den ersten Blick“, sagt Pompeo. „Atme tief ein, recherchiere und bringt Experten ein, die dir helfen können, das zu trennen, was wirklich so aussieht, was so aussieht.“

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