So erkennen Sie, wann sich ein Fixer-Upper nicht lohnt
„Jedes Haus kann schön gemacht werden“, sagt Lauren Liess, Gründerin und Hauptdesignerin von Lauren Liess Interiors. Die Frage sei, fügt sie hinzu, sei es eine lohnende Investition.
„Selbst das traurigste Haus kann erstaunlich sein, wenn man ihm Bargeld zusteckt, aber in den meisten Fällen ist man, wenn man erst einmal das Geld in ein Haus gesteckt hat, um es zu reparieren, in der Regel auf das Niveau des Hauses gestiegen oder sogar darüber hinausgegangen.“ „Das ist keine gute Ausgangslage“, sagt Liess. Sie weiß ein oder zwei Dinge aus eigener Erfahrung, Liess, die Autorin von Fühlt sich wie zu Hause an: Entspannte Innenräume für ein sinnvolles Leben, betreibt außerdem einen Immobilienmakler in Nord-Virginia und Washington, D.C
Wie also setzen Experten wie Liess ihre Renovierungsbrille auf, um über veraltete Teppiche und nicht ganz so ansprechende Anstrichfarben hinaus die Häuser zu finden, die es wirklich haben? Sanierungspotenzial– diejenigen, in denen Sie leben möchten und die auch sofort Eigenkapital haben?
Die wichtigste Faustregel, sagt Liess, besteht darin, ein zum Verkauf stehendes Haus zu finden, das derzeit unterbewertet ist und über einen angeborenen Charme oder architektonischen Charakter verfügt – oder das sich leicht in ein leeres Blatt verwandeln lässt, sodass Sie Ihre eigenen architektonischen Details hinzufügen können zu viel Bau und Kosten.
„Suchen Sie nach Häusern, die überhaupt nicht renoviert wurden – Sie zahlen nicht für die Renovierungen anderer – oder die veraltet und für die meisten Käufer unattraktiv sind“, sagt Liess. „Unglückliche Fliesen und schreckliche Farben sind deine besten Freunde.“
Vorab erklären Liess und andere Experten, wie man wie ein Bauträger oder Designer durch ein Haus geht und das Potenzial von zum Verkauf stehenden Häusern erkennt.
Was Wirklich Tötet das Renovierungspotenzial eines Hauses
Designer und Bauträger wissen in der Regel ziemlich schnell, wenn sie sich eine Immobilie ansehen, ob sich eine Renovierung lohnt – manchmal schon bevor sie überhaupt ein Gebäude betreten. „Wenn das Haus eine schöne Architektur und ein ansprechendes Erscheinungsbild aufweist, können wir die Inneneinrichtung dorthin bringen, wo sie hingehört“, sagt Philip Thomas Vanderford, Eigentümer und Gründer von Studio Thomas James, ein in Dallas ansässiges Innenarchitekturbüro. Aber es gibt Warnsignale, die sie aufhalten. Wenn sie diese im Inneren sehen, kalibrieren sie sich neu und erwägen einen vollständigen Ausstieg.
Niedrige Decken
Die Deckenhöhe kann ein entscheidender Faktor sein, da sie schwer zu ändern ist, sagt Vanderford.
Strukturelle Probleme
Ein instabiles Fundament oder in einem schlechten Zustand befindliche Elektro- und Sanitärsysteme können enorme Kosten verursachen, die Ihr gesamtes Renovierungsbudget verschlingen könnten, sagt Vanderford.
Ein schlechtes Layout
Ein schrecklicher Grundriss ist schwer zu umgehen. „Wenn zu viele Räume umgestaltet werden müssen, kann das das Budget deutlich in die Höhe treiben“, sagt Liess.
Mehrere Ebenen
Im Allgemeinen lassen sich einstöckige Häuser leichter umfassend umbauen, sagt Stephen Pallrand, Gründer von Hausfrontbau, ein Architektur-, Innenarchitektur- und Bauunternehmen in Los Angeles. „Ein oberes Stockwerk macht das Versetzen von Wänden in den unteren Stockwerken aufgrund baulicher Bedenken kostspieliger“, sagt er.
Ein überhöhter Preis
Liess sagt, sie übersieht die Häuser, deren Preis bereits über dem Marktwert liegt, weil sie nicht gerne mehr Geld in einem Haus hat, als es wert ist. Das ist zum Teil der Grund, warum sie kürzlich renovierte Häuser meidet – deren Preise sind normalerweise nicht niedrig genug. Außerdem fühlt es sich verschwenderisch an, die Arbeit rückgängig zu machen.
Was Sie übersehen können und sollten
Sobald Sie unsinnige Grundrisse ausschließen, reOb renovierte Häuser oder niedrige Decken – Designexperten lassen sich nicht so leicht von veralteten Häusern abschrecken. Die meisten Hauskäufer wissen, dass sie nicht nur auf die Farben achten müssen, sondern bitten den Verkäufer vielleicht sogar um die Erlaubnis, einen neuen Teppich zu verlegen, aber Renovierer sind bereit, viel mehr zu verzeihen.
Zu dunkle Räume können mit Fenstern versehen werden, Schimmel kann beseitigt werdenUnd architektonische Details verleihen einem schlichten Zuhause Charme, sagt Liess. Alles, was veraltet ist, kann reduziert und zeitlose Elemente hinzugefügt werden, sagt sie.
Pallrand empfiehlt, Ihrer Fantasie freien Lauf zu lassen und die Räume auf das Wesentliche zu reduzieren: Wände, Boden und Decke. „Ignorieren Sie alle schrecklichen Oberflächen, Böden oder Tapeten und versuchen Sie, den Raum als leere Leinwand zu betrachten“, sagt er. „Wie viel natürliches Licht bekommt es? Wie ist die Größe, das Gefühl, die Aussicht?“
Zugegebenermaßen kann dies eine Herausforderung sein, wenn die Küche beispielsweise über sperrige Vinylschränke und Arbeitsplatten aus dunklem Granit verfügt, die den Raum kleiner erscheinen lassen. Aber Visualisierung ist der Schlüssel. „Sie kaufen wirklich eine Hülle, die Sie wieder zum Vorschein bringen können, um Ihre Persönlichkeit widerzuspiegeln“, sagt Pallrand.
Sollten Sie also ein Angebot machen?
Wenn Sie anfangen, ernsthaft mit dem Bieten für ein Haus zu beginnen, verbringen Sie Zeit damit, darüber nachzudenken und zu träumen, sagt Liess.
Sie empfiehlt, den Grundriss im Kopf oder auf Papier zu überarbeiten und eine Liste aller Dinge zu schreiben, die erledigt werden müssen, damit er Ihren Wünschen entspricht. Erstellen Sie von dort aus grobe Schätzungen aller Projekte, die durchgeführt werden müssen. Addieren Sie diesen Betrag zum Hauspreis (mit einem gewissen Polster für unerwartete Kosten und Mehrkosten) und prüfen Sie dann, ob er mit dem üblichen Preis eines neu renovierten Hauses in der Gegend übereinstimmt, sagt sie.
„Wenn ja, und wenn Sie planen, darin zu wohnen, hat das Haus einen Wert und es lohnt sich, es für Sie zu renovieren“, sagt sie.
Wenn Sie jedoch vorhaben, es weiterzuverkaufen, müssen die Gesamtkosten für das Haus und die Renovierung deutlich unter dem Wert eines neu renovierten Hauses liegen, da Sie dort Spielraum für den Gewinn benötigen.
Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, wie hoch die Renovierungskosten sein werden, oder Hilfe bei der Identifizierung potenzieller Geldschwierigkeiten benötigen, bringen Sie einen Bauunternehmer mit – dieser kann Ihnen dabei helfen, den Investitionsbedarf genauer einzuschätzen.
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