So kauft man ein verlassenes Haus, laut Leuten, die es getan haben
Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, fallen Ihre Interessenten normalerweise in eine der drei Kategorien: Neubau, Modernisierung und renovierungsbedürftig. Für einige aggressive Renovierer bekommt „renovierungsbedürftig“ jedoch eine ganz neue Bedeutung. Verlassene, abrissreife und verfallene Häuser werden im ganzen Land zunehmend gekauft. Zillow-Trendexpertin Amanda Pendelton sagt, dass man in Inseraten auf Ausdrücke wie „renovierungsbedürftig“, „renovierungsbedürftig“, „Investition“ und „pflegeleichte Pflege“ achten sollte – diese Wörter sind ein Zeichen dafür, dass das Haus nicht bezugsfertig ist und Sie auf dem richtigen Weg sind.
Es gibt eine Reihe von Gründen, warum der Kauf eines leerstehenden Hauses für Sie von Vorteil sein kann, egal ob Sie es abreißen und auf dem Grundstück bauen oder eine umfassende Renovierung durchführen möchten. Ungefähr 10 Prozent der Häuser in den Vereinigten Staaten stehen leer, und obwohl dies Mietobjekte, Zweitwohnungen und Ferienimmobilien einschließt, handelt es sich bei einer beträchtlichen Anzahl davon – 3,6 Prozent, um genau zu sein – um Immobilien, die sich entweder aufgrund des Todes des Eigentümers, einer Enteignung oder Vernachlässigung in einem heruntergekommenen Zustand befinden und die „wie besehen“ verkauft werden sollen, so Hannah Jones, leitende Wirtschaftsanalystin bei Realtor.com.
Bei einem Immobilienkauf „im Istzustand“ „erbt der Käufer wissentlich alle Probleme, die ein Haus haben kann, bekommt dafür aber wahrscheinlich ein finanzielles Schnäppchen“, sagt Jones. „In manchen Fällen kann ‚im Istzustand‘ bedeuten, dass das Haus bezugsfertig ist, aber renoviert werden muss, während ‚im Istzustand‘ in den meisten anderen Fällen bedeuten kann, dass das Haus noch nicht bewohnbar ist. Während ein Verkäufer in anderen Fällen beim Hauskauf Probleme auf der Grundlage der Inspektion beheben kann, deutet der Hinweis ‚im Istzustand‘ darauf hin, dass der Verkäufer keine Maßnahmen ergreifen wird. Die Inspektion könnte jedoch dazu beitragen, einen etwas niedrigeren Preis zu rechtfertigen, und ist eine wichtige Information für den Käufer.“
Sicher, ein Haus im Ist-Zustand mag aufgrund des Listenpreises zunächst wie ein Schnäppchen aussehen, aber Sie müssen auch den Eigenanteil berücksichtigen. Wie viel Zeit, Mühe, Geld und Energie sind Sie bereit, in ein Haus in diesem Zustand zu investieren? Welche Vorteile bietet der Kauf eines verlassenen Hauses? Wir analysieren drei einzigartige Situationen und erläutern, wie Sie ein verlassenes Haus finden, finanzieren und kaufen können. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob dies das richtige Verfahren für Sie ist.
So finden Sie ein verlassenes Grundstück
Wenn Sie bereits mitten im Kaufprozess stecken, sagen Sie Ihrem Makler am besten, dass Sie bereit sind, sich auch weniger bewohnbare Immobilien anzusehen. Viele dieser Häuser sind jedoch nicht einmal auf dem Markt.
Laut Jones‘ Forschung haben die Metropolen im Mittleren Westen den größten Anteil an Häusern, die im Ist-Zustand verkauft werden. „Im ersten Quartal 2024 wurden etwa 5,1 Prozent der in großen Metropolen im Mittleren Westen (wie St. Louis und Chicago) angebotenen Häuser als ‚im Ist-Zustand‘ verkauft, verglichen mit 4,2 Prozent im Nordosten, 3,3 Prozent im Süden und nur 2,4 Prozent im Westen“, erklärt sie.
Ein Originalfoto von Phipps‘ Haus aus den 1950er Jahren.
Erweitern Sie Ihre Suche
Für die Content-Erstellerin Jenna Phipps, die in Vancouver, Kanada, lebt, war die Gelegenheit, ein echtes Midcentury-Modern-Haus zu restaurieren und schließlich darin zu leben, ein seltener Architekturstil für die Gegend, in der sie und ihr Partner suchten. „Glücklicherweise konnte ich das Potenzial sofort erkennen“, erklärt sie. „Aber wir mussten uns ernsthaft darüber unterhalten, in welchem Zustand wir bereit waren, anzufangen.“ Phipps‘ Immobilie stand zum Verkauf, also folgte sie einem traditionellen Kaufprozess und ließ das Haus sogar vor dem Abschluss inspizieren. „Ehrlich gesagt hatten wir mit viel Schlimmerem gerechnet“, sagt sie lachend. „Angesichts des Wasserschadens dachten wir, das wäre ein Abriss.“ Glücklicherweise war das Äußere des Hauses in nahezu idealem Zustand, nur ein Dachersatz (der seit dem ursprünglichen Bau des Hauses in den 1950er Jahren nicht mehr durchgeführt worden war) und die Landschaftsgestaltung waren echte Probleme. Im Inneren jedoch lagen überall Planen herum, da Wände und Böden verrottet waren und es ein schweres Schimmelproblem gab, ganz zu schweigen von den Sachen des Vorbesitzers.
Machen Sie Ihre eigenen Ermittlungen
Im Fall von Erica Bauermeister, einer Autorin, die im pazifischen Nordwesten lebt, war der Vorbesitzer ihres Hauses gerade verstorben, also machte sie ihr Angebot den Anwälten der Immobilienverwaltung und nicht einem traditionellen Immobilienmakler. Bauermeister war bereits auf der Suche nach einem neuen Zuhause für ihre Familie, als sie auf dem Heimweg von einer anderen Besichtigung auf ihr Projekt stieß, ein American Foursquare von 1909. „Wir durften nicht hineingehen, aber ich habe mich sofort in das Haus verliebt“, sagt sie. Ein verrottender Obstkorb auf der Veranda war ihr Hinweis, die Anwälte der Immobilienverwaltung aufzusuchen und den Kaufprozess einzuleiten. Was Bauermeister nicht sah, waren die sieben Tonnen (ja, Tonnen) Müll und vergessenen Besitztümer, die die Vorbewohner im Haus zurückgelassen hatten. „Es ist nicht ideal“, sagt sie. „Das Fundament bröckelte, die Wasserleitungen waren unter Strom, aber es war ein Projekt, das ich mir nicht vorstellen konnte, nicht zu machen. Das war mein Haus.“
Kennen Sie Ihre Nachbarschaft
Die Denkmalschützerin Betsey Sweeny kaufte ihr viktorianisches Haus aus dem Jahr 1892 in Wheeling, West Virginia, im Jahr 2020 für schlappe 28.500 Dollar. Der geschätzte Wert des Hauses (damals 16.000 Dollar) war nicht einmal hoch genug, um für eine Hypothek in Frage zu kommen. „Oftmals haben die Eigentümer dieser Häuser das Anwesen geerbt und leben außerhalb des Staates, sodass ihnen nicht annähernd genug Aufmerksamkeit geschenkt wird“, sagt Sweeny. Das war mit ihrem endgültigen Zuhause passiert. Sweeny hatte es lange bei Spaziergängen bewundert und wurde von einem Nachbarn darauf hingewiesen, dass es schließlich an Geschwister weitergegeben worden war, die es verkaufen wollten.
Sie haben das verlassene Haus gefunden – was nun?
Der Ist-Zustand von Sweenys viktorianischem Haus in West Virginia.
Ja, der Kauf eines Hauses im Ist-Zustand ist günstiger als der Kauf eines Neubaus oder eines vollständig renovierten historischen Hauses, aber nur zunächst. Es ist wichtig, dass Sie mit einem realistischen Budget beginnen, was Sie insgesamt ausgeben möchten – einschließlich Renovierungen, Inspektionen und Einrichtung, mit einem Puffer für unvorhergesehene Probleme, die unvermeidlich auftauchen werden.
Für Sweeny bedeutete dies, das Haus bar zu kaufen, wohl wissend, dass unmittelbar nach dem Kauf ein beträchtlicher Baukredit aufgenommen werden musste. „Weil das Haus in einem so schlechten Zustand war, konnte es nicht auf herkömmliche Weise finanziert werden“, erklärt sie. „Wir entschieden uns letztendlich, es zum geschätzten Wert zu kaufen, der 16.000 Dollar betrug, im Gegensatz zum ursprünglichen Preis, den die Eigentümer genannt hatten und der bei 20.000 Dollar lag.“
Die restliche Finanzierung für das Kernsanierungs- und Erhaltungsprojekt lief über Sweenys örtliche Bank. Der Baukredit basierte auf 80 Prozent des geschätzten Wertes des Hauses nach der Renovierung. „Pflegen Sie immer eine Beziehung zu Ihrer örtlichen Bank“, betont Sweeny. „Ich bin mir nicht sicher, ob eine nationale Bank oder ein Kreditgeber das Potenzial meines Hauses so erkannt hätte wie die Gemeindemitglieder.“ Die Bank schätzte einen verbesserten Wert von 125.000 Dollar (immer noch recht niedrig für die Größe des Hauses und die Gegend), was es Sweeny ermöglichte, 100.000 Dollar für Bau- und Renovierungszwecke aufzunehmen. „Die Schätzung gab mir ein festes Ziel für das Projekt“, sagt Sweeny. „Zuerst sollte das Haus bewohnbar sein und dann 125.000 Dollar wert sein.“
Um zu erfahren, was der Bau eines Hauses, der Austausch eines Dachs, die Renovierung eines Badezimmers usw. kosten, schauen Sie sich unsere detaillierte Aufschlüsselung der Renovierungskosten an.
Die Vorteile des Kaufs einer verlassenen Immobilie
Sweenys renoviertes Wohnzimmer.
Weniger Bürokratie
Anstatt ein Angebot hin und her zu verhandeln, für Hausinspektionen zu zahlen und zu verhandeln, dass Waschmaschine und Trockner vor Ort bleiben, bedeutet der Kauf eines Hauses im Ist-Zustand genau das: Sie bekommen, was Sie bekommen. Dies führt oft zu einer kürzeren Zeit zwischen Angebot und Abschluss, selbst wenn Sie Renovierungen durchführen müssen, bevor Sie offiziell einziehen können.
Mehr Geld für Sanierungen
Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet, dass Sie mehr Geld für Renovierungen zur Verfügung haben. Ja, es gibt wahrscheinlich viel mehr zu tun als bei einem auf herkömmliche Weise gekauften Haus, aber denken Sie daran: Jedes Geld, das Sie investieren, steigert den Wert Ihres Hauses. Einige Renovierungskosten sind sogar steuerlich absetzbar.
Mehr Anpassungsmöglichkeiten
Wenn Sie vor einer Kernsanierung stehen, sind die Möglichkeiten endlos. Sie können jede Arbeitsplatte, jedes Bodenmaterial und sogar jeden Grundriss wählen – etwas, das selten vorkommt, es sei denn, Sie zahlen für ein neu gebautes Haus. Wenn Sie ein Haus so kaufen, wie es ist, haben Sie die volle Kontrolle über das Endprodukt. Genehmigungen und Pläne müssen natürlich genehmigt werden, aber Sie werden nicht mit Entscheidungen zum Industriedesign konfrontiert, mit denen Ihre Cottagecore-Ästhetik kollidiert.
Mehr Engagement in der Gemeinschaft
Die Renovierung eines Hauses im Ist-Zustand ist eine einfache Möglichkeit, sich stärker in Ihre neue Gemeinde einzubringen. Von Ihrer örtlichen Bank über Baumärkte bis hin zu Denkmalschutzbehörden und der Stadtverwaltung gibt es eine Reihe von Menschen, zu denen Sie im Laufe einer Renovierung Beziehungen aufbauen.
Das Haus von Erica Bauermeister aus dem Jahr 1909 nach der Restaurierung.
Ein Originalfoto von Bauermeisters Haus, das zur Planung historisch korrekter Renovierungsarbeiten verwendet wurde.
Die Nachteile beim Kauf einer verlassenen Immobilie
Es kann ein gewaltiges Unterfangen sein
Jede Renovierung ist mit viel Arbeit verbunden, egal, ob Sie nur einen Waschtisch im Badezimmer austauschen oder alle Küchenschränke herausreißen. Es ist jedoch am besten, einen Kauf im Ist-Zustand vorzunehmen und sich darüber im Klaren zu sein, dass Sie eine Kernsanierung vor sich haben. Das war Phipps‘ Ansatz, und obwohl das Haus in einem sehr schlechten Zustand war, war es nicht so schlimm, wie sie es aufgrund ihrer Planung (und Vorstellungskraft) befürchtet hatte. „Ich glaube, deshalb konnte ich so positiv und ruhig sein“, sagt sie. „Ich hatte nicht erwartet, irgendetwas an dem Haus behalten zu können, geschweige denn die gesamte Außenseite.“ Phipps‘ Partner hatte zuvor mit seinem Vater ein Gebäude von Grund auf errichtet, also entschied sich das Paar, den Großteil des Abriss- (und späteren Wiederaufbau-)Prozesses selbst in die Hand zu nehmen.
Es gibt keine Garantien
Da es bei einem Kauf im Istzustand nicht üblich ist, dass vor dem Abschluss eine ganze Reihe von Bewertungen und Inspektionen durchgeführt werden, wissen Sie nie wirklich, was Sie erwartet, wenn Sie die Haustür öffnen. Und anders als bei einem herkömmlichen Immobiliengeschäft dürfen Sie die Eigentümer nicht bitten, irgendetwas zu reparieren, zu ändern oder hinzuzufügen, was eine Bedingung im Abschlussvertrag ist.
Wie bei jedem Hauskauf empfehlen wir, wenn möglich, sowohl eine Besichtigung des Hauses als auch eine Innenbesichtigung zu machen. Vielleicht möchten Sie auch einen oder zwei Bauunternehmer mitbringen, damit Sie einen soliden Kostenvoranschlag für Reparaturen erhalten. Für Bauermeister, die schließlich ein Buch über ihre Renovierung schrieb, war das nicht möglich. Das verrottende Fundament und die unter Strom stehenden Leitungen (der Griff jedes Sanitärelements war vom Vorbesitzer in Gummihandschuhe gewickelt worden, um einen Stromschlag zu vermeiden) waren unglückliche, wenn auch erwartete Überraschungen, als sie endlich hineingehen konnte.
Historische Richtlinien
Sweeny ließ neue Treppengeländer nach Maß anfertigen, damit sie dem Aussehen zum Zeitpunkt der Erbauung des Hauses entsprachen.
Wenn Sie in manchen Gegenden ein historisches Anwesen kaufen, müssen Sie sich bei Designentscheidungen möglicherweise vor einem Denkmalschutzausschuss verantworten. Alles, von der Wahl der Landschaftsgestaltung bis hin zur Farbe der Haustür, kann Gegenstand einer Prüfung durch diesen Ausschuss sein, insbesondere wenn Ihre Stadt Wert darauf legt, ihre alten Häuser wieder in ihrem früheren Glanz erstrahlen zu lassen. Das kann natürlich eine gute Sache sein, bedeutet aber, dass Ihre Renovierungen (insbesondere äußere Veränderungen) eine zusätzliche Genehmigungsstufe durchlaufen müssen, was mehr Zeit und möglicherweise Geld in Anspruch nimmt, wenn Änderungen vorgenommen werden müssen. Wir empfehlen, nur dann ein echtes historisches Haus zu kaufen, wenn Sie mit dem Baustil und der Epoche zufrieden sind.
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