Was bedeuten Angebotspreise überhaupt noch?

Früher war es ziemlich einfach, Preise zu verlangen. Wenn jemand sein Haus zu einem bestimmten Preis verkaufen wollte, ist das die Nummer, für die er es inseriert hat – keine cleveren Strategien oder Spielereien. Die Angebotspreise basierten auf Vergleichspreisen (dem Preis, zu dem vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft kürzlich verkauft wurden) und sollten dem Verkäufer so viel Geld wie möglich einbringen und gleichzeitig angemessen genug bleiben, um Käufer anzulocken. Heutzutage sind die Angebotspreise jedoch allgegenwärtig – oft erschreckend hoch und manchmal sogar merkwürdig niedrig – und sorgen bei potenziellen Käufern für Stress und Verwirrung.

Warum Preisvorstellungen unbrauchbar geworden sind

Ein flüchtiger Blick auf die Einträge auf Zillow kann zu einem ernsthaften Aufkleber-Schock führen, unabhängig davon, wo Sie leben. Vororte, malerische Landstädte, weniger malerische Landstädte, geschlossene Wohnanlagen, Städte – sie alle sind teuer. Dies ist auf Covid zurückzuführen, das mehr Möglichkeiten geschaffen hat, von überall aus zu arbeiten. Frei von den Zwängen von Bürojobs strömten die Menschen in Vororte und weiter entfernte Ziele, was die Nachfrage steigerte. Die Immobilienmakler, mit denen wir in Florida, Texas und Kalifornien gesprochen haben, sagen, dass die Hektik etwas nachgelassen hat – die Auswärtigen, die für einen besseren Lebensstil in diese milden Gegenden ziehen wollten, und die Einheimischen, die ein Haus wollten, das das bot Annehmlichkeiten für die Arbeit von zu Hause aus (Büroräume, Pool usw.) haben wahrscheinlich inzwischen ein Haus gekauft – aber die Nachfrage ist weiterhin sehr hoch. Die Vororte großer Ballungsräume wie New York City verzeichnen immer noch eine rekordverdächtige Nachfrage, da weiterhin Scharen von Erstkäufern abziehen.

Wer das Glück hat, bereits an begehrten Orten zu leben, möchte nicht verkaufen. (Teilweise, weil ein Umzug bedeutet, dass man bis zum Dach für ein anderes Haus bezahlen muss, und, nun ja, teilweise, weil sie das auch wollen sollten?) New Canaan, Connecticut, ein grüner, wohlhabender Vorort von New York City, ist ein gutes Beispiel dafür. „Wir haben großartige Schulen, eine malerische Innenstadt und ein starkes Gemeinschaftsgefühl. Wenn Menschen hierher ziehen, bleiben sie“, sagt Cindy Cash, Immobilienmaklerin im Büro von William Raveis in New Canaan. Der größte Faktor, der Hausbesitzer vom Verkauf abhält, sind jedoch die Zinsen. Wenn Ihr Zinssatz vor der Corona-Krise angenehm niedrig war, ist es wahrscheinlich günstiger, in Ihrem Haus zu bleiben, als in ein kleineres Haus oder sogar in eine Eigentumswohnung zu verkleinern.

Das Ergebnis: Die Hausverkäufe im ganzen Land verlangsamen sich. Tatsächlich, nach Angaben des Nationaler Maklerverband, gingen die Hausverkäufe zwischen 2022 und 2023 um 18,7 Prozent zurück. Da so wenige Häuser verkauft werden, kann es schwierig sein, genaue Vergleichszahlen zu erhalten. Daher wird die Festlegung eines Preisvorschlags immer subjektiver.

Gängige Angebotspreisstrategien

„Preisvorstellungen sind jetzt definitiv eine eher strategische Strategie“, sagt Richard Welch, Immobilienmakler bei Compass in San Francisco. „Sie entscheiden, was Sie für das Haus bekommen möchten, und arbeiten rückwärts auf diese Zahl hin.“

Ein hohes – oder niedriges – Preisschild

Wenn Sie bei 2 Millionen US-Dollar landen möchten, können Sie einen Preis von 2,1 Millionen US-Dollar festlegen und hoffen, dass jemand Ihr Haus so sehr liebt, dass er mindestens 2 Millionen US-Dollar anbietet. Oder Sie können den Preis etwas niedriger ansetzen (z. B. 1,9 $), in der Erwartung, dass die Leute von der Aufregung, einen Deal zu bekommen, mitgerissen werden und Angebote dafür abgeben über 1,9 $ … und am Ende kommen Sie auf 2 Millionen $. „Normalerweise bepreise ich ein Haus 10 Prozent unter dem Preis, zu dem ich davon ausgehe, dass das Haus verkauft wird“, sagt Welch.

Bieterkriegspreise

Einige Verkäufer legen den Preis ihrer Häuser sogar weit unter dem Marktwert fest, was zu Bieterkriegen führt. (Dies wird Sie wahrscheinlich nicht überraschen, wenn Sie in den letzten Jahren auf der Suche nach einem neuen Haus waren.) Bieterkriege entstehen, wenn ein Haus mit Angeboten überschwemmt wird und Käufer gebeten werden, ihr bestes Gebot abzugeben (verwiesen). als „bestes und endgültiges Angebot“). „Es ist nicht ungewöhnlich, dass Häuser 50.000 bis 200.000 US-Dollar über den geforderten Preis zahlen – wenn nicht sogar mehr“, sagt Cash. Das ist riskant, aber wenn Ihr Haus eine tolle Lage hat und in gutem Zustand ist, kann es einen Versuch wert sein.

Taschenlisten

Einige Verkäufer an guten Standorten machen sich nicht einmal die Mühe, ihre Häuser überhaupt anzubieten. Kate Haueisen, Immobilienmaklerin bei Florida Living Realty in Hobe Sound, Florida, weist darauf hin, dass sich in Südflorida viele Verkäufer für sogenannte Pocket Listings entscheiden. In diesem Szenario informiert der Makler eines Verkäufers stillschweigend eine ausgewählte Gruppe anderer Makler in seinem Büro darüber, dass er einen Kunden hat, der möglicherweise zum Verkauf bereit ist. „Viele Leute in Florida, die verkaufen wollen, denken: Aber wohin soll ich gehen? Im Moment ist alles so teuer. „Das gibt einem Verkäufer mehr Kontrolle und Flexibilität“, sagt Haueisen. Außerdem haben Sie keine Fremden, die Ihr Haus online verfolgen, und Sie müssen sich nicht mit unseriösen Käufern auseinandersetzen, die durch Ihr Haus schlendern. Laut Meredith Ferrell, a Als Immobilienmaklerin bei der Meredith Ferrell Group of Compass in Dallas sind Angebote außerhalb des Marktes auch in Dallas an der Tagesordnung. „37 Prozent der Verkäufe meines Teams im letzten Jahr waren außerhalb des Marktes“, sagt sie.

Markterprobte Preise

Wenn Sie sehen, dass der Preis für ein Haus unangemessen hoch ist, kann das darauf hindeuten, dass der Eigentümer es mit dem Verkauf nicht wirklich ernst meint. Verkäufer, die das nicht tun brauchen Umzugswillige können den Markt auf die Probe stellen, indem sie ihr Haus mit einem riesigen Preisschild versehen, um zu sehen, ob eine verzweifelte Person, die bei anderen Häusern überboten wurde oder gerade ein weiteres Baby bekommen hat und aus ihrer Ein-Zimmer-Wohnung ausziehen möchte, den geforderten Preis zahlen wird. Gelegentlich tun es Leute. (Obwohl dies nicht mehr so oft vorkommt wie nach Covid.) Wenn niemand beißt, nehmen sie ihr Haus einfach vom Markt und bleiben dort.

Der Imbiss für Käufer

Es kann frustrierend sein, sich in diesen amorphen und unberechenbaren Angebotspreisen zurechtzufinden. „Aber die Dinge sind jetzt etwas ruhiger und die Käufer können dadurch nachdenklicher und weniger impulsiv sein“, sagt Ferrell. „Wenn man ein Haus verliert, wird ein anderes entstehen, und das war vor ein paar Jahren nicht unbedingt der Fall.“

Um das Haus Ihrer Träume oder zumindest ein Haus, das Ihnen wirklich gefällt, zu bekommen, ist es wichtig, Ihre Hausaufgaben zu machen. Je mehr Sie über den Immobilienmarkt wissen, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Opfer der Preisaufschläge anderer werden. Zweitens beauftragen Sie einen erfahrenen und gut vernetzten Makler in der Stadt, in die Sie umziehen möchten. Sie kennen sich nicht nur in der Gegend aus (die besten Stadtteile zum Leben, Bebauungsprobleme, bevorstehende kommunale Projekte, Informationen zum Schulbezirk usw.), sondern sind auch besser mit der örtlichen Immobilienbranche und dem Geheimdienst verbunden zu Off-Market-Angeboten, von denen Sie sonst nichts wüssten.

Wenn es um unterdurchschnittliche Angebotspreise geht, rät Cash seinen Kunden, sich nicht zu emotional zu engagieren und optimistisch zu bleiben. „Jeder ist so in den Prozess vertieft, dass er großen Druck verspürt und verzweifelt ist. Ich ermutige die Menschen immer, einen Schritt zurückzutreten, durchzuatmen und herauszufinden, was wirklich das Beste für sie ist.“ Wenn Ihnen ein Haus mit mehreren Angeboten wirklich gefällt, machen Sie ein starkes Angebot. Wer weiß? Es könnte einfach klappen. (Sie können Ihr Angebot hervorheben, indem Sie den gesamten Betrag in bar bezahlen, auf die Hypothek verzichten oder bei den Abschlussterminen flexibel sind, rät Cash.) Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass man nie wirklich weiß, wie viele Personen an einem Bieterkrieg teilnehmen. Der Makler des Verkäufers sagt vielleicht „mehrere Angebote“, aber das könnte nur bedeuten, dass er zwei Angebote hat, nicht zehn.

Derselbe Rat gilt für Häuser, deren Preis zu hoch ist: Wenn Sie das Haus wollen, werfen Sie eine Nummer weg. „Es schadet nie, ein (vernünftiges) Angebot zu machen. Man weiß nie, was auf diesem Markt passieren kann“, sagt Haueisen. Während sich Käufer verständlicherweise Sorgen machen, zu viel zu bezahlen, ist dies derzeit weniger besorgniserregend, da die Häuser ihren Wert behalten und keine Veränderung in Sicht ist; Übersehen Sie einfach keine Warnsignale (z. B. ein unkonventioneller Grundriss, eine zwielichtige Nachbarschaft oder die Entfernung zum nächsten Lebensmittelgeschäft, die kilometerweit entfernt ist), die den potenziellen Wert Ihres Hauses beeinträchtigen könnten. „Das Beste, was ein Käufer tun kann, ist, ein Haus in einer großartigen Lage zu finden. Das schützt es vor Marktschwankungen und hilft ihm, seinen Wert zu behalten“, sagt Ferrell.

Der Imbiss für Verkäufer

Ein zu hoher Preis kann informierte Käufer abschrecken und dazu führen, dass Ihr Haus auf dem Markt zurückbleibt und altbacken wird (Käufer mögen keine Häuser, die herumstehen). Es ist auch ein bisschen ein Glücksspiel, den Preis für ein Haus wirklich niedrig anzusetzen, denn wenn Sie nicht mehrere Angebote erhalten, müssen Sie beim Verkauf zu dem niedrigen Preis stecken bleiben, zu dem Sie es angeboten haben. „Außerdem tust du das wirklich nicht wollen 20 Angebote. „Es ist besser, den Preis für ein Haus richtig festzulegen und fünf wirklich gute Angebote zu erhalten“, sagt Welch. Taschenangebote haben ihre Vorteile, aber Sie verpassen möglicherweise zufällige Käufer, die bereit sind, viel Geld zu zahlen.

Alle Immobilienmakler, mit denen wir gesprochen haben, sind sich einig, dass die beste Strategie immer darin besteht, den Preis für ein Haus am Marktwert zu orientieren – was heutzutage nicht schlecht ist, wenn man bedenkt, dass der Marktwert wahrscheinlich viel höher ist als das, was Sie vor einigen Jahren für Ihr Haus bezahlt haben. Aber es ist immer noch Ihre Entscheidung. „Ich sage meinen Verkäufern immer, dass es letztendlich Ihr Haus ist und Sie das letzte Wort über die Preisvorstellung haben“, sagt Cash.

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